摘要：2022年7月8日，中国铁道科学研究院和京投公司联合公布了《北京轨道交通第三期规划2022-2027年环评报告（征求意见稿）》。关于这个“北京地铁三期规划环评报告”，我们要重点注意三点：第一，这次报告发布的时间是在“北京市委常委会”研究之后...
2022年7月8日，中国铁道科学研究院和京投公司联合公布了《北京轨道交通第三期规划2022-2027年环评报告（征求意见稿）》。
关于这个“北京地铁三期规划环评报告”，我们要重点注意三点：
第一，这次报告发布的时间是在“北京市委常委会”研究之后，说明这个报告的“线路”基本上是最终版线路，后期改动的可能性几乎为零。
第二，本次报告没有公布“具体站点”，而且只是一个“征求意见稿”，说明线路虽然不可变，但是“站点”还是有可能变的。
第三，建设时间控制在2022年-2027年，说明其中的大多数线路都会在2027年左右完工，配合北京“十四五规划”建设发展。
所以看这次的“北京地铁三期规划环评报告”，关键看线路走向，不要关心站点，站点可能还会有很大的变化。
那么，我们应该如何看待本次公布的“北京地铁三期建设规划”？
北京未来5年，随着新地铁的建设，会如何影响北京城市发展方向？
第一：北京未来的地铁建设80%以上都在“五环外地区”，至少70%的建设是在“五大平原新城”。
所以“北京地铁三期建设规划”还不如叫做“北京平原新城地铁建设规划”可能更加贴近真实。
什么地方叫做“平原新城”？
根据北京城市总体规划的说明，“昌平、顺义、亦庄、大兴和房山”定位于北京平原新城，是北京未来主要城市发展承载区。
发展“五大平原新城”是北京未来五年的“重要任务”，因为只有平原新城发展起来，北京的“核心区”“城区”才能真正的“静下来”。
不然东西城和城区的“人口产业”疏解到哪里去？首都功能怎么发展起来？核心区如何“静下来”？
所以在“北京地铁三期建设规划”中，几乎所有的线路都是围绕如何建设“五大平原新城”来设计的。
昌平新城：19号线北延+17号线支线，贯穿了整个回天地区和昌平南，推动昌平新城的发展。
顺义新城：15号线东延一站+R4东延线，直接把顺义仁和镇给“激活”起来。
亦庄新城：亦庄线-5号线-10号线联络线+S6号线，亦庄已经越来越像城区了。
大兴新城：19号线南延+S6号线，大兴新城可以看出是北京未来发展的“第二个亦庄”。
丰台河西：1号线支线，这是对丰台五环外地区发展的重大支持，也是对中央民大的支持。
尤其值得注意的是，朝阳区在三期地铁规划中居然“挂零”，这就意味着朝阳区没有地铁的地方，可能未来10年都不会再有地铁了。
比如朝阳的“崔各庄”，“奶西”和“金盏”等卖地大户，十年内有地铁的可能性都不高了。
未来五环外的“城区”可能还不如“部分新城”发展得好。
北京主城区的人口要降下去，新城的崛起就不可避免，北京地铁建设的未来将更多围绕新城来建设。
第二，南城再次成为“大赢家”，亦庄台马、大兴生物医药、丰台河西等地区都吃足了“北京地铁红利”。
而在新城发展中，南城的“分量”越来越重。
本次最重要，也是最核心的线路就是“新城联络线一期”，这条线路其实就是俗称的“S6号线”。
这条线路把顺义、通州、亦庄、大兴，甚至未来还要通到房山，这条“新城联络线”是三期最重要的线路。
这条线路收益最大的是亦庄和大兴，尤其是亦庄的“台湖嘉会湖、马驹桥和河西地区”是S6号线的最大赢家。
整个S6号线一共“9站”，亦庄就占了3站，大兴占了2站，地铁红利吃的“死死的”，未来的亦庄，人口和产业还要“爆发”。
尤其是亦庄台湖、马驹桥，崛起已经不可避免。
除此之外，19号线南延则是对大兴生物医药基地最大的支持，尤其是19号线南延支线，提到三期规划来建设，时间大大提前了。
大兴生物医药基地是北京生物医药产业的核心，2021年为北京创造了上千亿的GDP产值，所以它是必须要照顾的。
大兴生物医药基地将来还要引入“首都医科大学本校”，同时还有三级甲医院要落地，这个片区对于北京和大兴来说，就是“第二个亦庄”。
投资这里，就是投资了“源源不断的税收和GDP”。
随着大兴生物医药基地的“地位提升”，仅仅拥有一个4号线已经难以满足区域的发展，19号线南延支线的出现解决了这个问题。
我们认为，“义和庄”“大兴生物医药基地”等片区已经成为大兴未来发展的重点，地铁只是开始，未来还会有更多的资源将会植入。
同时为了照顾大兴的另外一个产业基地“星光影视城”，19号线南延放弃了“西红门东站”，而直接走了团河路的“星光影视城”。
这就相当于放弃了“西红门东”的发展，这对于目前在售的“西红门橡树湾”、“首开龙湖熙悦宸著”和“御璟星城”等项目打击不小。
西红门东板块虽然“位置不错”，但是在大兴“两大产业园”的夹击下，在未来10年，依然没有办法解决“地铁的问题”。
这肯定将会严重影响西红门东的“资产升值潜力”。
南城另外一个非常值得关注的地方，那就是“丰台河西”：从14号线西延变成了1号线支线，很显然丰台河西“升级了”。
这就相当于丰台河西同时拥有了“两条地铁线路”，1号线支线打穿了长安街，14号线则贯穿了丽泽，丰台河西的前景显然看好。
综上所述，北京地铁三期规划建设的亮相从本质上是决定了北京未来10年的重点发展趋势和板块格局。
在北京将要加速“疏解”的背景下，新城崛起，南城爆发，已经是一个很明显的态势和格局。
未来的南城地区，包括“亦庄台马”，“大兴生物医药基地”，“房山长阳和大学城”，“丰台河西”都是非常值得关注的板块。
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