时间：2023-04-10 16:04:58 | 浏览：1790
市场解读 | 房价解析 | 楼盘测评 | 商业评论
今日，位于长安区西部大道以西沣路交汇处，紧邻郭杜公园的星光赏（圣达菲公馆）项目上线登记平台，这个紧邻西沣路，与高新三期一路之隔的刚需、刚改盘，整体均价仅1.41万元/㎡，总价区间在130-200万元/套左右。
截止上线登记首日下午16点，报名人数堪堪破线飘红，有望摇号。
高新三期旁，均价才1万4！真香还是鸡肋？
勤劳的AI君带着小飞机，帮大家去探了探盘。
基础信息与项目配套
星光赏（圣达菲公馆）
项目卡片
占地：18亩
总建筑面积：约8.7万㎡
规划：3栋34F高层、1栋商业
容积率：5.69
绿地率：38.65%
总户数：544户
车位比：1:1.02
开发商：保正置业
物业公司：龙湖物业
物业费：2.42元/㎡/月
拿地时间：2008年
交付时间：2025年12月31日
地址：长安区位于郭杜北街与高阳二路交汇处
首开楼栋：3#楼 2梯4户34层两单元
首开户数：272户
首开面积：92-149㎡
首开均价：14186元/㎡
登记时间：4月7日-4月9日
首先来看区位，项目位于郭杜北街东侧，近邻西沣中路，可以说与高新区一路之隔，可以近享高新二期、三期配套。项目南侧紧邻长安大学城。
项目距离15号线郭杜站（在建）约1.1公里，步行得花个十多分钟。周边有西沣路、西部大道两条主干道纵横交错，出行较为便捷——当然，西沣路早晚高峰，拥堵也是难以避免的。
项目生态资源较为丰富，西侧距离郭杜公园仅300米，向西南约1.6公里可达郭杜森林公园，距离樱花广场&二甲长安区医院直线约700米。
此外，周边有万科里生活广场、阳光天地两大商业配套，距离2024年开业的宜家荟聚约2.4公里。
教育方面，根据2022年长安区学区划分，项目周边已交付住宅，小学与初中分别划分在长安七小与长安一中实验中学。其中长安一中实验中学作为名校长安一中的初中部，由同一位校长进行管理，教学质量想来也不会差。
*学区划分仅供参考，具体应以项目交付当年实际划分为准。
长安区2022年学区划分情况
可以说，临近高新，项目周边各项配套成熟，是星光赏项目除了价格之外最大的卖点。
楼位及户型分析
再来看产品。
项目地块18亩，规划3栋34F高层建筑及一栋项目自持的商业体，也就是现在的售楼部。
项目北向为沣河小区，南向为陕西工商职业学院，三栋楼呈品字形分布，采光没什么遮挡。
其中首推的3#楼目前已建设到地面11、12层左右，为2个单元2梯4户结构，北向设计有连廊，正对着约93㎡的中间户。
项目户型主要有约93㎡两房一卫，以及约134-141-148㎡大三房两卫户型。
在建中的3#楼
星光赏户型均为两开间朝南竖厅设计，客厅面宽均在4.1-4.2米，南向配备有阳台。这样的户型设计在七八年前的新房市场比较多见，现在来看已略显过时，大进深竖厅让餐厅采光有一定受限。
不过星光赏做到了全明格局，虽然中间户北向有连廊，但也实现了南北通透。
93㎡大两房户型，4.1米开间客厅连接南向阳台，主卧尺寸较为阔绰，面积接近16㎡，南向面宽达到了3.9米。次卧10㎡，北向开间2.7米。
整个户型仅有一个卫生间，且未进行干湿分离设计，后期业主可根据需求，改变卫生间门的位置，改造成为三段式卫生间，满足多人同时使用需求，三段式卫生间也是当下“一卫”小户型常见的实用性设计。
厨房、卫生间及北向采光窗都对着北向连廊，仅能满足简单的通风需求，采光及私密性有一定影响。
该户型总价在131万元左右，价格最低的一套单价1.37万元/㎡，总价127万，3成首付仅需38万。
约134㎡与约148㎡户型，格局相似，分别为3#楼东西边户，甚至南向面宽也相同，仅仅是各空间的纵深数据不同，另外148㎡为双联阳台，拉通了客厅与主卧，而134㎡仅有客厅连接南向阳台，主卧为飘窗设计。
约134㎡、148㎡户型图
这两个户型三个卧室分别朝向南、北、东/西，东/西朝向的书房带有飘窗，空间尺寸较为阔绰，均能根据家庭需求，设计为标准卧室。AI君私以为这是格局最优的两个户型。
148㎡样板间
而约141户型，整体格局和148㎡相似，但是最大的不同是东/西书房不带飘窗，并且书房窗户与主卫采光窗，都只能通过天井采光，采光与视野很大程度受限。
约140㎡、141㎡户型图
140/141㎡户型书房、主卫窗对天井，采光受限
不过值得说明的是，星光赏所有户型仅有飘窗面积全赠送，阳台均为封闭阳台，也就是说面积全部计算入产证，并不像半封闭阳台一般面积半赠送。整个小区平均公摊在21-22%。
整体而言星光赏户型设计一般，这或受限于地块面积较小，且为异型地块，楼体加大了进深设计，从而使得整体户型面宽尺寸较小，这并不符合当下“大面款短进深”的流行趋势。
开发商或存在负面信息
星光赏项目由西安保正置业有限公司（西安郭杜教育科技产业开发区房地产开发公司）建设，中国核工业华兴建设有限公司负责施工，西安有色冶金设计研究院有限公司负责监理。
关于开发商保正置业，这个民企在市场上其实声音不多，已知2012年开发过MOMOPARK北侧的绿辰公元赏项目。项目官微以及置业顾问都未对品牌做过多介绍，只是称“老板是陕北人”，然后给了AI君一个“你懂的”眼神。
翻阅资料，AI君发现星光赏项目2022年曾被曝出过拖欠承建方高额工程款。
据网上信息披露，星光赏项目承建方之一的禾业国际相关负责人表示：
圣达菲公馆项目（星光赏）自2022年6月21日至2022年11月6日外运截止，且在2023年1月13日双方已经签订外运差值确认单。禾业国际认为自己的外运工作已经于2022年11月6日已经完成，时至今日，已过去4个月有余，西安保正置业有限公司却并未按照合同约定支付剩余工程款项700余万元，致使该项相关劳务人员工资以及当初建设设备的租赁费等都未支付。
此外，在地基开挖过程中，开发商西安保正置业相关人员提出开挖的顺序与当初专家设计研究的基坑土方开挖的顺序截然不同，目的为尽快的先把1号楼和售楼部主体完工，加快办理商品房预售证，从而更快的向消费者出售。也就是星光赏项目基坑实际开挖程序存在着与审批开挖程序实际不符的情况。
周边新房、二手房价格对比
项目周边在售的新盘有长安区的摇号红盘雅居乐宏府翰林山，主力面积116-182㎡，均价1.4-1.59万元/㎡。项目南侧还有忆江南项目，去年11月加推了最后一栋，主力面积75-117㎡纯刚需户型，均价1.35万元/㎡，勉强破线摇号。
从近期长安区新房销售情况来看，价格相近的情况下，小区规划、产品更占优的雅居乐宏府翰林山显然更受购房者青睐。不过忆江南已无新房源可推，而雅居乐宏府翰林山下批次加推或在今年年底或2024年初，星光赏现处于一个板块内暂无竞品的状态。
不过，如果不是急着上车，沿西部大道往东还有雁塔区纯新盘
